スルガショックの影響で投資用不動産のマーケットが縮小していますが、それでも一手数の投資家が将来の資産形成の一環として投資用不動産を買っています。
個人的にはこの時期に投資用として不動産を購入することは危険であると考えていますが、お金はあるところにはあるもので、一手数のお金持ちはマーケット状況を気にせず買っていく傾向があるようです。
このようなお金を持て余していて、税対策で投資用不動産を購入している層はバンバン不動産を買って、業界を潤してほしいと思いますが、中にはこのようなお金持ちを食い物にする業者も存在しています。
俗にいう三為業者という連中です。
今回は、この三為業者について書いていきたいと思います。
三為の仕組みについて
三為というのは「第三者の為にする契約」の略称です。
下記はアットホームさんからの引用になります。
当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約する契約をいう。
第三者の権利は、その者が受益の意思表示をしたときに生じることとなる。
第三者のためにする契約は、中間省略登記を合法的に行なうための手法の一つとして利用されている。この場合には、
1．第三者のためにする売買契約（A→B、所有権は直接Cに移転する特約付き）
2．他人物売買契約（B→C、Aの所有権をCに移転）
という2つの契約を締結する。これにより、A→B→Cという譲渡をA→Cと登記することができるとされる。
なお、宅地建物取引業者は、原則として他人物売買契約の締結が禁止されているが、第三者のためにする売買契約が締結されている場合などは例外とされる。
難しいですね。業界の人間でなければ何言っているのか理解不能だと思います。
要は、売主が本来が得られたはずの利益を業者が中抜きして買主に転売することということです。
通常の不動産売買の流れはこのようになりますね。
・売主-不動産仲介業者-買主
この場合は、不動産仲介は売買のお手伝いをしたということで、売主買主双方から手数料をもらいます。※片手商売もありますが、今回は説明を省略します。
これが本来あるべき正しい不動産取引のやり方。
対して三為は、
・売主-不動産転売業者-買主
となります。
間に入っている業者が仲介業者か転売業者の違いがありますね。
不動産仲介会社の利益は、ご承知の通り売買金額の3%を売主買主双方からもらいます。※片手などの例外あり。
不動産転売会社の利益は、売主との売買金額を出口である買主との売買金額よりも低く設定することで、その鞘を抜きます。
つまり、売主が本来得られたであろう利益が転売業者が間に入るため、売主の手取り金額は少なくなります。
ではなぜ、仲介ではなく三為による転売を行うのかというと、その理由は単純。
そっちの方が儲かるからです。
例えば3000万円の物件を売買した時の仲介会社の利益は1,036,800円です。
※計算式：3000万円 * 3% + 6万円 *1.08(消費税) = 1,036,800円
結構いい金額ですね。
今度は転売業者を利益を計算したいと思います。
三為業者がいくら抜くかで利益は変わってきてますが、中小零細企業だと大体500～1000万円程を抜くことが多いですね。
ということで、
2000万円(仕入れ) – 3000万円(転売額) = 1000万円(利益)
諸々の経費は今回考慮しないので、単純な足し算引き算ですね。
単純に仲介してしまうと両手でとっても210万円しか利益にならないのに対し、転売で抜いた場合は1000万円儲かります。
これが三為業者が不動産業界で異常な程に増大している理由です。
転売が悪いわけではない
勘違いしてほしくないのは転売が悪いと言っているわけではないこと。
物件の状態によっては、不動産業者に買ってもらわなければならない案件もあります。
一般エンドに売れない物件を不動産業者が買取って、リフォームするなりしてお化粧をした上で、資産価値を高めエンドにおろす。
これが本来あるべき転売業者の形です。
にもかかわらず、利益を追求するあまり、仲介で売主買主ハッピーになるようなコンサルティングをせず、ただただ売主を買い叩き、買主に高く転売するやり方があまりに自己中心的でどうなの？と思うわけですね。
三為業者を見抜くには登記が入っているか確認しろ
これが本題です。
三為業者は登記をいれません。登記をいれないので不動産登記簿に名前がでてこないわけです。
登記しないため登記費用ももちろんかかってきません。
自分が取引する相手が三為業者なのか確認するためには、検討している物件の不動産登記簿をみましょう！
所有者の欄にその業者の名前がなければ、その業者は三為業者です。
これは売主さんに対してですが、
どうしようもない事情で三為業者と契約せざる得ない事態の時は、契約書には必ず自決の文面をいれることを条件に取引するようにしましょう。
自決 = 自社決済の略です。
三為業者の取引は出口である買主ありきの商売ですので、買主が逃げてしまった時は、契約を反故にされる可能性が非常に高いです。いつでも売買契約を解除できるように、あれやこれやと停止条件を契約書に盛り込んできます。
言われるままにならず、買主が逃げてしまった場合でも必ず三為業者が買取らざる得ない状況にするために、自社決済の文言追加はマストです。
尚、三為を行うためには契約書にその旨記載しなければなりません。
三為業者によって、微妙に文面が違いますが、大体下記のような文言入っています。
・三為の文言
①買主は本物件の所有権の移転先となる者(買主を含む)を指定するものとし、売主は本物件の所有権を買主の指定する者に対し買主の指定及び売買代金の全額を支払いを条件として直接移転するものとします。
②買主が売買代金全額を支払った後であっても買主が買主自身を本物件の所有権の移転先に改めて書面をもって指定しない限り買主に本物件の所有権を移転しないものとします。
③売主は所有権の移転先に指定された者が売主に対して行う、本物件の所有権の移転を受ける旨の意思表示の受領権限を買主に与えるものとします
④買主以外の者に本物件の所有権を移転させるときは、売主は買主がその者に対しておう所有権の移転債務を履行するためにその者に所有権を直接移転するものとします。
契約書にこんな感じの文言が入っているときは注意が必要です。
実際、三為取引は税法上もグレーです。
国税庁が公認している取引ではないため、遅かれ早かれ規制がかかると思いますが、いつになるかわかりません。
売主の利益を大きく侵す三為取引は、本来あってはならないものとだと個人的に思っています。
以上、「三為取引に注意！投資用不動産を買うときは業者が登記をいれるかどうかをチェックしろ！」でした。