先日、投資用不動産をメインに販売していた「株式会社水戸大家さん」が会社を清算すると発表しました。
「水戸大家さん」は投資用不動産の販売会社として、不動産をメインに投資を行う投資家の中では大変有名な不動産会社でした。
社長自身もyoutubeに動画を投稿するなど、活動を活発化していた中でも事態です。
清算理由は、銀行融資締め付けによる売上減少とのこと。
事務所移転による経費削減を行ったしても、代表自身の個人資産を切り崩さなければ経営を安定させられない、また、仮に個人資産を投じたとしても現在の状況が改善される見込みが限りなく望めないことが原因らしい。
「水戸大家さん」に限らず投資用不動産が売れなくて、投資家を相手にマンションやらアパートを売って売上を立ててきた不動産業者の倒産や事業縮小がとまりません。
今回は、2018年8月19日現在で投資用不動産を購入することのリスクを解説したいと思います。
下手をしたら、人生終了になる可能性がありますので、不動産投資を考えている人の参考になってくれればいいなと思います。
不動産の価格は今がピーク
不動産業界は大変賑わっています。リーマンショックで不動産市場が暴落し、長い間低迷を続けていた業界ですが、ここ2年の間に市況を盛り返し、物件によってはリーマン時の2倍近くになっているエリアもあります。
いわば、今が市場のピークで価格もここ数年の間では最も高くなっている状況。
東京都内の物件でいえば、利回り4%、5%はあたりまえになってきていますが、普通に考えて4~5%があたりまえって頭おかしいと思いませんか?
資産何億とある方であれば、大した問題にはなりませんが、一般の投資家が利回り5%の物件を買ったら、まず間違いなく破産します。
不動産の価値は年を追うごとに下落していきますので、最低でも利回り10%はほしいところ!
銀行が融資をしなくなっている
メガバンクを筆頭に各金融機関は、不動産への融資の締め付けを行ってきています。
つまり、銀行も今の不動産市場がおかしくなっていることをわかっているのです。
今融資をしてしまうと、東京オリンピック後に不動産価格が暴落した時に、大量の不良債権を抱える事態になりかねません。
いわば先手を打っている状況ですが、メガバンクが融資の締め付けを行った余波は大きく、中小零細の銀行、ノンバンクでの資金難が発生してきています。
中小零細、ノンバンクは自社でお金をほとんど持っていません。
案件の融資を行うときは、それこそメガバンク等からお金を借りてきて、融資しているんです。
ピラミッドの頂点であるメガバンクが融資をストップすると、それより下の階層にいる金融機関は融資をできません。
調達金利との差が5%以上あると安泰
投資用不動産を購入するときは、net利回りと調達金利との差が5%以上あると安心です。
今の市場ではそんな条件で買える物件はほとんどないと言えますが、投資は待つこともとても大切です。
焦ってはいけません。
今あなたが行おうとしている投資が原因で人生が破滅してしまう可能性だってあるのです。
一切の妥協をしないことが投資での成功の秘訣です。
もちろん大きく利益を取ろうと思ったら、リスクは必ずつきまといますが、月に10万円の副業収入がほしいのであれば、待つこ姿勢は絶対不可欠な要素です。※10万円稼ぐことは大変なことです。
更に言うのであれば、待てないのならば、投資はやるべきではありません。
また、市場が安定したとしても、調達金利との差に5%以上を設けるためには、地方の不動産しか選択肢はありません。
東京都内23区ではまず無理です。そんな物件はでてきません。仮にあったとしても一般の投資家に情報が入ることはほぼないでしょう。
そういった必ず利益を生む物件は、不動産業者が自社で処理します。
個人的にも地方の不動産は良いと思ってます。
利回りも高く安定しており、東京ほど資金も必要ないからです。
積算価格に着目しよう
利回りばかりに目がいってはいけません。
投資がうまくいかなかったときに備え、売却した場合のおおよその目線価格は知っておくべきです。
その時の参考になるのが、対象不動産の積算価格です。
積算価格は、土地値と建物金額の合計値です。※銀行の評価は積算価格を特に重要視します。
不動産の査定は大きく二つの方式で行われます。
・積算:相場の土地値と建物金額の合計値
・収益還元法:対象不動産の想定賃料から相場の利回りを割り戻して算出する方法
投資用不動産の場合、収益還元法にて算出した価格の方が高くなる傾向があります。
ただ、不動産は年々劣化してきます。上述したように価値が減少していくんです。
収益還元法は、賃料から相場の利回りを割り戻しますが、対象不動産がこれからも満室稼働してくれる保証はありません。
実入りの収入が減退していけば、収益還元法にて算出した金額は新築当時よりも低くなります。
つまり、収益還元法は新築時がもっとも高く、その後は年を追うごとに金額が低くなっていきます。
対して積算ですが、これは単純に土地値と建物金額を足すだけですので、大きな値崩れは発生しにくい傾向があります。
そもそも建物の価値なんて新築を除いてほぼないに等しいです。
それは上述した通り、年月とともに価値が減少していくからです。
土地の金額が高いということは、それだけ不動産としての価値が高いということ。
長期保有だけで考えるのではなく、転売も視野に入れた投資法は、いざというときに大きな利益とともにリスクヘッジとなります。
以上、「2018年8月現在、投資用で不動産を購入するとマジで人生終わるよって話。利回りばかりではなく積算で判断しよう!」でした。