不動産投資を考えていく上で最も重要で意識しなければならないものが、その物件がどれだけの収益を生みだすのかです。
私の周りでも不動産に投資して失敗した人が結構います。不動産投資で失敗した人の理由は様々ですが、概ね共通するところに物件の収益性を見抜けなかったというものがあります。
不動産投資において利回りの考え方を理解することはとても重要なことです。都心のど真ん中の物件で立地や市場価値が完璧な収益物件であっても、利回りが低いとその物件は収益性が低く投資性の価値は皆無に等しい…なんて物件もあります。
不動産投資で成功するためには、確実に収益が上がっていく物件を見極めていく必要があります。そして確実に収益が上がっていく物件を見極めていく指標の一つが、利回りであり、あなたが購入を検討している物件が年間がどれだけの利益を生むのか判断するための指標です。
利回りの考え方がわからないうちに、不動産に投資をするとほぼ確実に失敗します。これから不動産投資を初めて行く方は、この記事を参考に利回りの考え方を身につけてください。また、現在不動産投資を行っている方も、利回りについての考え方再認識するために、本記事を参考にしてもらえると幸いです。
それでは、不動産投資に必要な利回りとは一体どのようなものなのか、解説していきたいと思います。
不動産投資における利回りの考え方
まず、利回りには表面利回りとネット利回りの二つの考え方があります。不動産投資で失敗しないためには、この表面利回りとネット利回りの二つの違いを確実に押さえておく必要があります。
・表面利回りとは
表面利回りとは、年間収入を物件購入額で割った数値に100をかけたものです。
例えば、年間の家賃収入が100万円の物件を1,000万円で購入した場合の利回りは、10.0%です。
・年間収入100万円÷物件購入額1,000万円×100=10.0%
この計算式を見て「ん？この計算だと正しい指標になってなくね？」と思った人は、投資のセンスがあるといえるかも。
そうなんですね。表面利回りは、管理費や修繕費などを算入していないため、その物件収益性を見出すものにはなりえません。実際に運営していくための指標としては、非常に頼りないものとなっています。
一般的に表面利回りは、不動産業者が収益物件の購入を検討していくための概算指標として利用されています。
・ネット利回りとは
ネット利回りは表面利回りとは違い、実際に運営していくために必要な諸費用を年間収入から減算し、物件購入額で割ることによって算出されます。
例えば、下記のような物件があったとします。上述した表面利回りと比べてみてください。
①年間収入：100万円
②管理費・修繕積立金：月額2万円、年額24万円
③火災保険料：年額2万円
④固都税：年額10万円
⑤物件購入額：1000万円
・(年間収入100万円-管理費・修繕積立金24万円-火災保険料2万円-固都税10万円)÷物件購入額1,000万円×100=6.40%
諸費用を減算していない表面利回りは10.0%に対して、ネット利回りは6.40%となっています。
3.60%も違いがでてきますね。
表面利回りでみて「お！10.0%も回るなんていい物件だ！」と考えるのがどれだけ危険なことかがお判りになったと思います。
・表面利回り：年間収入から物件購入額を割り100をかけたもの。※諸費用は考慮しない
・ネット利回り：年間収入から諸費用を減算したものを物件購入額で割り、100をかけたもの。 ※諸費用を考慮する
不動産投資はネット利回りで考えることが重要だと言えます。
見た目の利回りがどんなに高くても諸費用を差し引いたら、収益性がガクン！っと下がったって話は不動産業界ではよくある話です。
利回りは都心と地方で考え方が違う
都心と地方とでは、土地価格が天と地ほど違うので、都心部と地方とでは少し見方を変える必要があります。
例えば、東京駅前で利回り10.0%ある物件と地方の田舎駅前で利回り10.0%の物件とでは、見た目の数値は一緒ですが資産価値は100万倍くらい違います。つまり、都心部と地方とでは利回りについての考え方を一緒にしてはいけないということです。
不動産投資を行うためには、まず投資先エリアの相場や利回りの水準、賃料がどれだけ取れるかを調査したうえで投資を検討することが重要です。
まとめ
不動産業界がノルマに厳しく、営業というジャンルの中で最も厳しい世界というのはご存じの通りかと思います。
これは中小零細企業に関らず、大手不動産会社も同じです。
たまに大手不動産会社なら安心だからと、安易に依頼をかける投資家を見かけますが、これはかなり危険ですね。大手不動産会社に騙されて人生破綻した人間を何人か知っていますが、彼らが口をそろえて言うことは、大手だからと信用して自分で勉強することは怠たり、クズ物件を買わされたというんですね。
不動産営業マンは常に売上に追われているため、全然優良物件でもない物件をあたかも優良物件のように偽り、あの手この手で個人投資家を騙して買わせようとします。
もちろん中には、顧客のことをちゃんと考える営業マンもいますが、この不動産業界に至っては結構稀な人材です。
中でも一番個人投資家を騙しやすいものが、アパートやビルなどの収益物件なんですよね。投資経験が短い投資家は、深いところを考えない傾向にあるので、物件の見えないところ見ようとしません。特にアパートやビルは見えない箇所にとんでもない瑕疵が潜んでいる可能性もあるのにです。。。
今回は利回りに焦点を置いて記事を書きましたが、ものすごい高利回りの物件でも実はネット利回りに直すと少しも収益が上がらない物件で合ったとか、利回りが高く収益も上がるが、あくまでそれは一時的なものであり、将来的にみると資産価値がまったくない物件もあります。
高利回りで収益性も高いのに資産価値がない物件は、都心部よりは地方に多くみられるのですが、これについては今後別の記事で解説したいと思います。
以上、「不動産投資における利回りについて解説！悪徳不動産屋にだまされないためには基礎をおろそかにしてはいけません。」でした。